Apa Itu HGU, Berikut Penjelasannya!

Bens Indonesia - Dilansir dari rumah.com, Ada beragam bentuk kepemilikan tanah atau bangunan salah satunya Hak Guna Usaha (HGU). Tidak sama seperti Sertifikat Hak Milik (SHM), ternyata HGU adalah hak yang diberikan oleh Pemerintah dan hanya bersifat sementara. Bentuk penggunaan HGU juga telah diatur sehingga tidak bisa sembarangan.

Sesuai aturan pemerintah, HGU bisa diberikan untuk dijadikan usaha perikanan, peternakan, atau perkebunan. Nah, jika Anda tertarik memiliki HGU dan masih bingung dengan regulasinya, yuk simak artikel ini mengupas informasi seputar Hak Guna Usaha dengan poin pembahasan berikut:

Apa Itu HGU?
Dasar Hukum HGU
Jangka Waktu HGU
Larangan dan Kewajiban Pemegang HGU
Cara Peralihan HGU
Cara Perpanjangan dan Memperbarui HGU

Apa Itu HGU?

HGU adalah singkatan untuk Hak Guna Usaha. Sesuai UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, Hak Guna Usaha atau HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara dalam jangka waktu tertentu.

Seseorang atau badan usaha yang memiliki Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) dari Pemerintah berarti diberikan izin untuk mengelola sebidang tanah dengan tujuan tertentu seperti peternakan, perikanan, dan lainnya. Biasanya, tanah yang bisa dijadikan HGU harus memiliki luas tanah minimal 5 hektar dan maksimal 25 hektar.

Dari pengertian tersebut, jenis tanah negara yang bisa diberikan HGU adalah tanah yang termasuk dalam kategori hutan produksi. Selanjutnya, status tanah tersebut dialihkan jadi lahan untuk perkebunan, peternakan, atau perikanan. Jadi, hutan lindung dan konservasi tidak termasuk dalam HGU.

Dasar Hukum HGU

Dalam pertanahan, menurut Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu untuk digunakan sebagai usaha pertanian, perikanan, atau peternakan.

Regulasi tentang HGU juga diatur dalam sejumlah aturan lain seperti Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Atas Pakai Tanah. Tetapi, aturan itu telah direvisi dengan terbitnya PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Pada pasal 19 PP terbaru tersebut, mereka yang berhak atas HGU adalah Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Jika pemegang HGU tidak lagi memenuhi kedua syarat tersebut, maka ia wajib melepaskan haknya pada orang lain dalam jangka waktu 1 tahun.

Jangka Waktu HGU

Sesuai dengan namanya yakni izin hak guna usaha, maka masa berlaku sertifikatnya hanya sementara. Dari peraturan terbaru HGU tahun 2021 pasal 22, maka Hak Guna Usaha diberikan dalam jangka waktu paling lama 35 tahun. Namun, Anda bisa memperpanjang masa pakainya paling lama sampai 25 tahun dan diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun.

Perlu diingat, perpanjangan adalah hak penambahan jangka waktu berlakunya suatu hak tanpa mengubah syarat dalam pemberian hak. Di sisi lain, pembaharuan hak adalah pemberian hak yang sama pada pemegang hak sebelumnya dengan menambah jangka waktu berlakunya hak setelah jangka waktu berakhir atau sebelum jatuh tempo perpanjangannya berakhir.

Jika jangka waktu HGU telah habis, maka tanah akan otomatis kembali jadi lahan yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah Hak Pengelolaan. 

HGU juga tidak bisa diubah menjadi SHM karena status kepemilikan tanah adalah milik Pemerintah bukan perorangan. Karena itu, segala bentuk penataan kembali, penggunaan, pemanfaatan, dan kepemilikan tanah tersebut akan jadi kewenangan Menteri ATR/Kepala BPN. Namun perlu diingat, Pemerintah bisa memberikan prioritas pada bekas pemegang HGU dengan memperhatikan beberapa aspek berikut ini:

1. Tanah masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
2. Pemegang HGU masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
3. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
4. Tanah masih sesuai dengan rencana tata ruang (tidak diubah);
5. Tidak digunakan dan atau direncanakan untuk kepentingan umum;
6. Sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan
7. Keadaan tanah dan masyarakat sekitar

Larangan dan Kewajiban Pemegang HGU

Karena bukan milik pribadi, maka dalam penggunaannya pemegang HGU memiliki beberapa kewajiban yang harus ditaati sesuai dengan Pasal 27 PP Nomor 18 Tahun 2021. Apa saja? Berikut penjelasannya:

• Mengusahakan tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;
• Melaksanakan usaha pertanian, perikanan, dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan yang telah ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lama 2 tahun sejak hak diberikan;
• Memelihara tanah, termasuk menambah kesuburan dan mencegah kerusakannya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
• Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas yang ada dalam lingkungan areal Hak Guna Usaha;
• Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung;
• Mengelola, memelihara, dan mengawasi serta mempertahankan fungsi kawasan konservasi bernilai tinggi dalam hal areal konservasi berada pada areal Hak Guna Usaha;
• Menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
• Mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata ruang;
• Memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar paling sedikit 20 persen dari luas tanah yang diberikan Hak Guna Usaha, dalam hal pemegang hak merupakan badan hukum berbentuk perseroan terbatas dan penggunaannya untuk perkebunan;
• Menyampaikan laporan setiap akhir tahun mengenai penggunaan Hak Guna Usaha;
• Melepaskan Hak Atas Tanah baik sebagian atau keseluruhan dalam hal dipergunakan bagi pembangunan untuk kepentingan umum; dan
• Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada negara atau pemegang Hak Pengelolaan, setelah hapusnya Hak Guna Usaha.

Selain kewajiban, ada juga 6 larangan yang harus ditaati pemegang HGU sesuai dengan Pasal 28 PP Nomor 18 Tahun 2021 seperti berikut:

• Menyerahkan pemanfaatan tanah Hak Guna Usaha kepada pihak lain, kecuali dalam hal diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan;
• Mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, dan/atau jalan air;
• Membuka dan/atau mengolah lahan dengan cara membakar;
• Merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan lingkungan hidup;
• Menelantarkan tanah; dan
• Mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul, fungsi konservasi sempadan, atau fungsi konservasi lainnya, dalam hal dalam areal Hak Guna Usaha terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya.

Cara Peralihan HGU

Fakta lain dari HGU adalah, lahan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan dan dialihkan/dilepaskan pada pihak lain serta diubah haknya seperti tanah milik pribadi (SHM). Hal itu diatur dalam regulasi yang sama di Pasal 30 dimana pelepasan HGU dibuat oleh dan dihadapkan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri ATR/Kepala BPN.

Sementara itu, berdasarkan PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah, dijelaskan pada Pasal 16 cara peralihan HGU adalah dengan 5 cara yakni jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, dan pewarisan.

Jika ingin dialihkan dengan kelima cara di atas, pengguna HGU harus mendaftarkannya pada Kantor Pertanahan. Untuk peralihan HGU karena jual beli kecuali lelang harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan dibuktikan dengan berita acara lelang.

Tidak hanya lelang, peralihan HGU melalui tukar menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah juga dilakukan dengan akta dari PPAT. Terakhir, jika HGU dialihkan melalui warisan, harus bisa dibuktikan dengan surat wasiat atau keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.

Cara Perpanjangan dan Memperbarui HGU

Seperti yang telah dijelaskan pada pembahasan sebelumnya, HGU bisa digunakan selama 35 tahun dan diperpanjang serta diperbaharui masa berlakunya. Merujuk UU Nomor 18 Tahun 2021 pasal 26, permohonan perpanjangan jangka waktu HGU dapat diajukan paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu HGU. Untuk permohonan pembaruan HGU, Anda bisa mengajukan paling lama 2 tahun setelah berakhirnya jangka waktu HGU.

Jika ingin memperpanjang Hak Guna Usaha, ada serangkaian syarat berkas yang harus dipenuhi untuk perorangan antara lain:

1. Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai
2. Surat kuasa jika dikuasakan
3. Fotokopi KTP dan KK pemohon serta kuasa jika dikuasakan yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket
4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum sertifikat asli
5. Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan/atau kuasanya
6. Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat atau keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang.
7. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)

Penyelesaian dari proses perpanjangan HGU bervariasi tergantung pada luas lahan. Untuk luas tanah tidak lebih dari 2,000 meter persegi, dibutuhkan 38 hari, luas lebih dari 2,000 meter persegi 57 hari, dan 97 hari untuk lahan lebih dari 150,000 meter persegi.

Sama seperti perpanjangan, cara memperbarui HGU adalah dengan mengumpulkan sejumlah berkas ke kantor pertanahan setempat. Adapun syarat dokumen yang harus Anda penuhi adalah:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup
2. Surat kuasa apabila dikuasakan
3. Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum
5. Sertifikat Asli
6. Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan / atau kuasanya
7. Ijin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat / keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang
8. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)

Tidak sama seperti perpanjangan, pembaruan HGU hanya memerlukan waktu 18 hari kerja. Agar semua prosesnya lancar, pastikan pada kedua permohonan tersebut, tanah tidak berada dalam kondisi sengketa dan Anda bisa menyatakan menguasai lahan secara fisik.

Untuk tarif, keduanya tergantung pada jumlah bidang dan luas masing-masingnya. Anda bisa mengunjungi situs Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional untuk menghitung dengan simulasi biaya.

Itulah pembahasan lengkap mengenai HGU dan cara memperpanjang serta memperbarui waktu pakainya.

Artikel ini sudah terbit pada rumah.com dengan judul HGU Adalah Hak Guna Usaha, Berikut Penjelasan Lengkapnya!